「おばあちゃんが住んでいた家を解体して、平屋を建てたい」
実はこのご相談、ワンズホームでもとても増えています。
思い出のある土地を活かしながら、
これからの暮らしに合った住まいへ建て替える。
とても素敵な選択ですが、
建替えは“先に確認すべきこと”が多い家づくりでもあります。
まずは、全体像を一度で確認してみましょう。
◆まず最初にチェックしておきたい10項目
おばあちゃんの家を解体して平屋を建てる場合、
最低限確認しておきたいポイントは、次の10項目です。
1．今のルールで建て替えが可能か（法規の確認）
2．地目（宅地・田・畑）の確認と、農地転用などの必要な手続き
3．解体工事の有無と概算費用
4．アスベストの事前調査の有無
5．土地の名義の確認
6．地盤調査と地盤改良の可能性
7．上下水・ガスなどインフラ工事の有無
8．仮住まいと引越し費用
9．平屋の間取りと配置計画
10．建替えに対応した資金計画・住宅ローン」
まず最初に確認したいのは
①「今のルールで建てられるか」
建替えで一番最初に確認すべきなのは、
そもそも今の制度で建て替えが可能かどうかです。
②地目が「宅地」になっているか
家が建っていた土地でも、
登記上の地目が「田」や「畑」のままになっているケースがあります。
その場合は、
建築にあたって地目変更などの手続きが必要になります。
さらに、地目が「田」や「畑」の場合は、
原則としてそのままでは建築できず、
地目変更に加えて、農地転用などの法的な手続きが必要になります。
農地転用が可能かどうか、また必要な手続きの内容は、
土地の場所や条件によって異なるため、
早い段階で市町村へ確認しておくことがとても重要です。
どれくらいの大きさの家が建てられるか
「昔はこの大きさの家が建っていたから、
同じくらいの家が建てられるはず」
実は、そうとは限りません。
建築基準法や都市計画のルールは、
途中で変更されていることがあるため、
建替えの場合は、現在の法規に適合させて建て直す必要があります。
これらの制度は国土交通省が所管していますが、
実際の確認は市町村で行います。
まずは、
・この敷地で
・どのくらいの大きさの平屋が建てられるのか
を、早い段階で確認しておくことが安心です。
③解体工事と費用の考え方
建替えの場合、
今ある建物の解体工事が必ず必要になります。
解体費用は、
・建物の大きさ
・立地条件
・重機が入るかどうか
・建材の種類
・敷地内に樹木などがあるか
といった条件によって、大きく変わります。
④解体前には「アスベスト調査」が必須です
現在は、建物を解体する前に、
アスベスト（石綿）の事前調査が義務化されています。
特に築年数が古い住宅では、
・外壁材
・屋根材
・天井材
・下地材
などに、アスベストが含まれているケースがあります。
アスベストが見つかるとどうなる？
アスベストが含まれている場合は、
・飛散防止の養生
・専門業者による処理
が必要となるため、
通常の解体より費用が高くなる傾向があります。
「解体費が想定より高くなった」というケースの多くは、
このアスベスト対応が理由です。
⑤土地の名義は誰になっていますか？
建替えで意外と多いのが、
・まだおばあちゃん名義のまま
・親族との共有名義のまま
というケースです。
土地の名義がご本人でない場合、
・住宅ローンが組めない
・建替えの手続きが進められない
といった問題が起こることもあります。
まずは登記簿で、
土地の所有者を必ず確認しておきましょう。
⑥地盤調査と地盤改良の可能性
建替えでも、必ず地盤調査を行います。
「昔から家が建っている土地だから大丈夫」と
思われがちですが、
・調査結果によっては
・地盤改良が必要になる
ケースも少なくありません。
地盤改良は、
数十万円単位の追加費用になることもあるため、
資金計画の中にあらかじめ見込んでおくことが大切です。
⑦上下水・ガスなどインフラの確認
建替えでは、
・給水管が古いまま残っている
・下水の接続が昔の仕様のまま
というケースもよくあります。
その場合、建物工事とは別に、
・給排水管のやり替え工事
・引き込み工事
が発生します。
見積もりを見る際は、
「建物価格」だけでなく、
外部工事費（インフラ工事）も必ず確認しましょう。
⑧仮住まいと引越しの計画
建替えでは、
・解体前に一度引越し
・完成後にもう一度引越し
が必要になります。
そのため、
・仮住まいの家賃
・引越し費用（2回分）
も忘れずに考えておく必要があります。
意外と見落とされやすいポイントです。
⑨どんな平屋にするか（間取りと配置）
建替えでは、
必ずしも「今の建物と同じ位置」に建てられるとは限りません。
敷地条件によって、
・建てられる位置
・建物の形
・窓の取り方
・玄関の向き
が変わってきます。
特に平屋は、
・日当たり
・隣地との距離
・プライバシー
を考えた配置計画がとても重要です。
「LDKは何帖ほしいか」だけでなく、
敷地に対してどう建てるかが、
住み心地を大きく左右します。
⑩建替え特有のローンの考え方
建替えは、
・すでに土地を所有している
・解体費が先に発生する
という点で、新築とは資金の流れが少し異なります。
たとえば、
住宅金融支援機構
の住宅ローン制度である
フラット35
でも、建替えに対応した仕組みがあります。
・解体費はいつ、どう支払うのか
・つなぎ融資が必要か
といった点は、早めに整理しておくことが大切です。
まとめ
おばあちゃんの家を解体して平屋を建てる場合、
家づくりで一番大切なのは、
「建てる前の整理」です。
特に建替えは、
建物のプランを考える前に、
・敷地
・法規
・費用
を整理しておくことが、失敗しない近道になります。
ワンズホームでは、
・おひとり暮らし
・ご夫婦ふたり暮らし
・親子ふたり暮らし
にちょうどいい、
コンパクトな平屋をベースに、
敷地条件に合わせた配置計画と、
無理のない暮らしやすさをご提案しています。
「この土地で、どれくらいの平屋が建てられるのか」
「解体や建替えに、どれくらい費用がかかりそうなのか」
そんな段階からでも、
どうぞお気軽にご相談ください。
思い出のある土地を活かしながら、
これからの暮らしにちょうどいい平屋づくりを、
一緒に整理するところからお手伝いします。
